Курс доллара США за 2014 год вырос почти вдвое – с 32 до 60 рублей. В 2015 году курс доллара продолжил рост и на текущий момент колеблется в диапазоне 70-80 рублей за один доллар США. Как следствие, подорожали импортные товары, от покупки которых многим россиянам пришлось отказаться. К примеру, в начале 2014 года ноутбуки стоили от 8 тысяч рублей, теперь цены начинаются от 17-18 тысяч рублей. Но если с планируемой покупкой импортного товара можно отложить до лучших времен, то как быть тем, кто взял кредит в долларах и до сих пор с ним не рассчитался?!
Зачем выдавать и брать кредит в валюте?
Российские банки до введения экономических санкций в отношении России активно «покупали деньги» — кредитовались зарубежом. А затем «перепродавали их» — выдавали кредиты в России. Если кредиты выдавались в рублях, то в процентную ставку закладывались валютные риски – риск того, что курс может вырасти. Именно поэтому валютные кредиты были дешевле рублевых на несколько процентов годовых. Это и привлекало заемщиков, а особенно ипотечных. Ведь срок ипотечного кредита, в среднем, около 15 лет, а сумма – несколько миллионов рублей. Разница в 1-2% в ставке годовых ипотечного кредита выливается в серьезные деньги. Но к сожалению, валютные заемщики не учитывали, что сэкономленные пара процентов годовых выльются в серьезные проблемы. Ведь снижая ставки по валютным кредитам по отношению к рублевым, банк перекладывал риск роста курса валют со своих плеч на плечи заемщика. Большинство валютных заемщиков не понимали этого, а многим не давали другого выбора – банк отказывал в ипотеке в рублях, соглашаясь выдать кредит в валюте.
Кризис валютной ипотеки.
К концу 2014 года ежемесячный платеж по валютной ипотеке в рублях вырос почти в 2 раза по отношению к размеру платежа в 2013 году. Причем уровень доходов в рублях не вырос, а скорее наоборот. А стоимость жилья при этом начала снижаться из-за падения спроса на рынке недвижимости.
Например, купили квартиру за 2 000 000 рублей за счет валютной ипотеки в 2013 году. Из-за роста курса доллара в конце 2014 года долг по кредиту составил 4 000 000 рублей, без учета процентов. А рыночная стоимость квартиры снизилась до 1 500 000 рублей.
Как Вам такая арифметика?! За квартиру стоимостью 1 500 000 рублей необходимо отдать 4 000 000 рублей + проценты по кредиту. Но проблема в том, что и отдавать-то нечем. Ежемесячный платеж по кредиту стал непосильным для большинства валютных заемщиков.
Проблема валютной ипотеки затронула более 20 тысяч россиян и до сих пор не решена.
Чем помог Центральный Банк РФ?
В конце 2014 года Центральный Банк РФ рекомендовал «заморозить» курс по валютным кредитам на уровне середины 2014 года. Но рекомендации последовали единицы банков, которые в лучшем случае «заморозили» курс доллара по валютным кредитам на уровне 50 рублей. Почему Центральный Банк не обязал банки зафиксировать курс, а всего лишь ограничился рекомендацией?!
Дело в том, что фиксация курса – это прямые убытки для банка, которые они не желают нести. Аргументы у банков следующие: «Люди сами решили сэкономить, и взять на себя валютные риски.
Мы предлагали кредит «подороже» в рублях, и «подешевле» в долларах. Заемщики добровольно его выбрали» Конечно, с точки зрения коммерции банки правы, а вот с человеческой точки зрения – ситуация требует скорейшего разрешения.
И без помощи государства тут не справиться…
Как правительство попыталось решить проблему валютной ипотеки?
Пути решения проблемы валютной ипотеки два: 1. Обязать банки зафиксировать курс на уровне 35-40 рублей. Но в этом случае могут пострадать вкладчики, ведь убытки банков могут привести к неспособности рассчитаться по вкладам. 2. Выделить денежные средства в виде субсидии для покрытия части ипотечного кредита.
И правительство пошло именно по этому, наиболее рациональному пути в своем постановлении №1331 от 7 декабря 2015 года.
Согласно этому постановлению банки могут реструктуризировать ипотечный кредит за счет денежных средств, выделяемых через АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» в размере 10% от остатка суммы кредита, но не более 600 тысяч рублей.
Поддержка предоставляется в случае, если ежемесячный доход заемщика снизился более чем на 30% с момента получения кредита, или ежемесячный платеж в рублях по кредиту увеличился более чем на 30% из-за роста курса валюты кредита.
Поддержку могут получить заемщики, имеющие детей, а также инвалиды и ветераны боевых действий.
Кроме того, владельцы «просторных» ипотечных квартир на льготную реструктуризацию рассчитывать могут лишь в случае если имеют 3 и более детей. «Просторными» считаются: однокомнатные квартиры площадью более 45 квадратных метров, двухкомнатные квартиры площадью более 65 квадратных метров, трехкомнатные квартиры площадью более 85 квадратных метров.
Что делать, если «льготная реструктуризация» ипотеки все равно не по силам?!
Поддержка в размере 10% от остатка суммы кредита, проблему валютной ипотеки вряд ли решит. Ведь курс доллара с конца 2013 до конца 2015 года вырос в 2,5 раза, и во столько же раз вырос остаток суммы ипотечного кредита. Минус 10 % — как капля в море. Есть конечно и другой путь – банкротство.
В этом случае, ипотечное жилье уйдет в счет частичной оплаты долга. Но все оставшиеся долги будут «списаны», причем не только перед ипотечным банком, а перед всеми кредиторами.
При банкротстве удастся избежать ситуации, когда банк не только заберет квартиру в счет частичной оплаты долга, но и выставит требование об оплате не покрытого долга по кредиту (в случае когда сумма долга по кредиту ниже цены жилья).
Какой выход?
Как Вы понимаете, сохранить ипотечное жилье не удастся, если Вы в кратчайший срок не наверстаете график оплаты ипотечного кредита. А вот остаться без долгов вполне реально, но тут главное не медлить. Читайте продолжение в статье «Долги по ипотеке. Что делать?».
Валютная ипотека: выход есть!
Способ 1. Провести реструктуризацию долга
Сами банки не заинтересованы в увеличении задолженности по валютным кредитам – им нужны «живые» деньги, а не долговые обязательства.
Поэтому некоторые из них уже разработали меры, позволяющие снизить долговую нагрузку для своих «валютных» заемщиков: продлили сроки кредитования, отменили штрафные санкции, установили фиксированный курс валют для погашения валютных кредитов.
По словам экономиста, советника по макроэкономике Брокерского дома «Открытие» Сергея Хестанова, часть банков даже предлагает услуги по рефинансированию валютных ипотечных кредитов, выданных другими кредитными организациями.
Таким образом, валютным заемщикам можно предложить обратиться в банк с заявлением о реструктуризации долга. Такое заявление пишется в свободной форме, а некоторые банки даже предлагают собственные анкеты и образцы.
БЛАНК
Примерный образец заявления о реструктуризации долга
Другие бланки
Банк России также не остался в стороне и 23 января 2015 года опубликовал письмо № 01-41-2/423 «О реструктуризации ипотечных жилищных ссуд в иностранной валюте», рекомендующее банкам перевести выданные ими валютные ипотечные займы в рубли.
При этом кредитные организации должны производить расчеты по курсу, действовавшему 1 октября 2014 года [в этот день курс доллара США составлял 39.3836 руб. – Ред.], либо использовать кредитные ставки, соизмеримые со ставками по выдаваемым рублевым кредитам.
Правда, этот документ не является обязательным для банков, поэтому не все из них начали его применять.
Способ 2. Изменить или расторгнуть ипотечный договор
Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на других условиях (п. 1 ст.
451 ГК РФ). Если заемщик сможет доказать через суд, что падение курса рубля – существенное изменение обстоятельств, описанное в указанной статье, он добьется изменения или расторжения договора об ипотеке. Однако сделать это будет не просто.
Во время финансового кризиса 1998 года по аналогичному спору между хозяйствующими субъектами ВАС РФ направил дело на новое рассмотрение, подчеркнув: «Обязательства поручителя определены в иностранной валюте, и они не изменялись по соглашению сторон, то есть размер обязательства в течение действия договора остался прежним.
При новом рассмотрении дела суду следует определить, является ли финансовый кризис 1998 года обстоятельством, существенно изменившим обязательства поручителя, и с учетом этого решить, имеются ли основания для применения к правоотношениям сторон по спорному договору поручительства статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Кроме того, финансовый кризис явился объективным обстоятельством, в условиях которого оказались все хозяйствующие субъекты. Поэтому суду также необходимо решить, может ли расторжение договора и прекращение обязательств поручителя, выраженных в валюте, основываться на таком изменении обстоятельств» (Постановление Президиума ВАС РФ от 7 августа 2001 г. № 4876/01).
Отметим, впрочем, что этот спор касается предпринимателей, которые вынуждены нести предпринимательские риски – не исключено, что подход к должникам-физическим лицам будет у судов более мягким.
Изменяется ипотечный договор через заключение с банком дополнительного соглашения. Какие условия лучше в нем прописать? Все зависит от договоренностей, которые будут достигнуты между должником и кредитором.
Например, в допсоглашении можно указать фиксированный курс, по которому будет производиться оплата, либо предусмотреть перевод долга в национальную валюту. Заслуженный юрист РФ, д. ю. н.
Василий Витрянский рекомендует распределить дополнительные потери, вызванные изменением курса валюты, таким образом, чтобы они ложились в равной степени на обе стороны договора (банк и заемщика).
Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут судом.
В этом случае суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, в том числе судьбу заложенного имущества, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора (п. 3 ст. 451 ГК РФ).
Отметим, что суд может не только расторгнуть договор, но и изменить его. По мнению юриста, партнера компании «Найдем Адвоката» Натальи Мамаевой, иски с требованием изменить договор ипотеки будут иметь больше шансов на успех по сравнению с исками о его расторжении.
«Однако в случае, если имущественное положение заемщика изменилось не только из-за кризиса, но и по другим причинам (вследствие инвалидности, потери кормильца, тяжелой болезни близких родственников и т. д.
), лучше пойти по пути расторжения договора, поскольку попытка его изменения не всегда приведет к действенному результату», – советует Наталья Мамаева.
Способ 3. Установить в суде невозможность исполнения обязательства
Обязательство прекращается, если его невозможно исполнить вследствие обстоятельства, за которое ни одна из сторон не отвечает (п. 1 ст. 416 ГК РФ).
Член Комитета Госдумы по бюджету и налогам Евгений Федоров предлагает гражданам, имеющим валютную ипотеку, активно пользоваться этой нормой.
Речь идет об обращении в суд с иском о признании невозможности исполнения обязательства, то есть уплаты взносов по ипотеке, в связи с резким падением рубля. При этом заложенное имущество останется в собственности должника.
Для успешного разрешения дела в суде необходимо доказать, что финансовый кризис – именно то обстоятельство, за которое ни одна из сторон не отвечает. «Главное – создать судебный прецедент. И депутаты Госдумы готовы помочь «ипотечникам» в этом вопросе», – заявил Евгений Федоров. Отметим, что в настоящее время аналогичных судебных споров рассмотрено не было.
МНЕНИЕ
Чермен Дзотов, управляющий партнер компании «Найдем Адвоката»:
«Рекомендую заемщикам провести ревизию расчетов с банком и посмотреть, правильно ли были рассчитаны суммы процентов, комиссионное вознаграждение, не была ли навязана страховка. Такие действия со стороны кредитных организаций являются незаконными в силу положений Закона РФ от 7 февраля 1992 г.
№ 2300-1 «О защите прав потребителей», что также подтверждается судебной практикой (например, Определением ВС РФ от 11 июня 2013 г. № 51-КГ13-3).
Все суммы незаконно списанных комиссий, например, за рассмотрение заявки, выдачу кредита, открытие ссудного счета, прием платежа при его внесении наличными в кассу банка, а также суммы навязанных страховок подлежат возмещению банком, а значит, долг по кредиту должен быть уменьшен на эту сумму».
Способ 4. Объявить себя банкротом (это будет возможно с 1 июля 2015 года)
В настоящее время гражданин, находящийся в сложной финансовой ситуации, не может инициировать дело о своем банкротстве.
Эта процедура подразумевает, в первую очередь, реструктуризацию его задолженности или, как крайняя мера, признание должника банкротом и распродажу его имущества в счет погашения долгов.
Однако с 1 июля 2015 года такая возможность у россиян появится в связи со вступлением в силу соответствующего закона (Федеральный закон от 29 декабря 2014 г. № 476-ФЗ).
Для обращения в суд с требованием о реструктуризации задолженности гражданин должен находиться в такой ситуации, когда удовлетворение требований одного или нескольких кредиторов приводит к невозможности исполнения им в полном объеме денежных обязательств перед другими лицами, общая сумма этих обязательств составляет более 500 тыс. руб., а просрочка их исполнения – более трех месяцев.
«Этот закон длительное время блокировался банковским лобби и около 10 лет пылился в недрах Госдумы. Вполне вероятно, что он пролежал бы там еще какое-то время, однако резкий валютный скачок осенью 2014 года и наступивший кризис заставил депутатов в экстренном порядке принять этот документ.
К сожалению, банкротство не станет панацеей для тех, чьи долги обеспечены ипотекой, так как в случае невозможности выплаты по кредиту заложенное недвижимое имущество по общему правилу подлежит реализации», – рассказывает советник РАЕН по отделению права, адвокат коллегии «Трунов, Айвар и партнеры» Саркис Дарбинян.
Действительно, запрет на взыскание единственного пригодного для постоянного проживания должника помещения и земельного участка, на котором оно расположено, не распространяется на предмет ипотеки (ст. 446 ГПК РФ). Данная норма являлась предметом рассмотрения КС РФ в 2012 году и была признана соответствующей Конституции РФ.
При этом КС РФ отметил, что установленный ст. 446 ГПК РФ исполнительский иммунитет в отношении принадлежащего должнику жилого помещения должен распространяться только на то помещение, которое по своим объективным характеристикам является разумно достаточным (Постановление КС РФ от 14 мая 2012 г. № 11-П).
В связи с этим КС РФ призвал федерального законодателя внести необходимые изменения. По мнению Суда, интересы кредитора (банка, если речь об ипотеке) все же должны быть обеспечены за счет заложенной недвижимости, которую можно отнести к предметам роскоши.
Правда, КС отметил, что сохранение за должником нормальных жилищных условий должно быть гарантировано и в этом случае.
Способ 5. Дождаться решения законодателя по вопросу обязательной реструктуризации долгов
29 декабря 2014 года депутаты Госдумы Андрей Крутов, Иван Грачев, Оксана Дмитриева, Дмитрий Ушаков и Наталья Петухова внесли на рассмотрение законопроект № 690181-61. В настоящее время данный документ изучается Комитетом Госдумы по вопросам собственности, а его рассмотрение в первом чтении запланировано на май.
Согласно тексту законопроекта № 690181-6, обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть выражено в рублях и названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения.
Кроме того, предлагается законодательно зафиксировать размер процентной ставки по ипотеке, сделав его неизменным с момента подписания договора и на весь период его действия, за исключением случаев, когда ставка увязывается с индексом потребительских цен по формуле «размер инфляции + 2,2%».
Менеджер практики юридических услуг консалтинговой компании EY в Санкт-Петербурге Елена Халимовская отметила, что в нынешнем виде законопроект № 690181-6, во-первых, не окажет влияния на уже заключенные договоры ипотеки, а во-вторых, содержит лазейку, которая позволит при желании определить сумму обеспечиваемого ипотекой обязательства с привязкой к курсу валют. Согласно положениям документа, если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения. По мнению Елены Халимовской, такая формулировка дает возможность банкам определить размер обязательства в рублях, указав, что на момент заключения договора он составляет некую сумму в валюте, а также предусмотреть, что размер обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем путем умножения вышеуказанной суммы в валюте на курс этой валюты на конкретную дату.
16 января в Госдуму был внесен еще один документ, призванный облегчить положение «долларовых» должников, – законопроект № 700708-62.
Его разработчики – те же депутаты Госдумы, к которым присоединилась Вера Ганзя, – признали, что банки неохотно идут на добровольную реструктуризацию валютных кредитов в рублевые, поэтому внесенный ими законопроект № 700708-6 вменяет им это в обязанность.
При этом в случае принятия данного законопроекта кредиторы не смогут требовать от заемщиков уплаты любых платежей, сборов, комиссий в свою пользу и пользу третьих лиц в связи с проведением реструктуризации.
Размер обязательства в национальной валюте будет определяться исходя из официального курса, установленного на дату заключения договора, а плата за пользование кредитом после проведения его реструктуризации и перерасчета не сможет превышать 12,2% годовых.
Планируется также, что Правительство РФ должно будет разработать комплекс мер, направленных на предоставление компенсаций банковским и кредитным организациям в связи с осуществлением ими реструктуризации обязательств граждан.
Поскольку законопроект № 700708-6 предусматривает расходы, покрываемые за счет федерального бюджета, он может быть внесен только при наличии заключения Правительства РФ о целесообразности его принятия (ст. 104 Конституции РФ). В настоящее время такое заключение отсутствует, в связи с чем 29 января Совет Госдумы принял решение отложить рассмотрение документа.
***
Таким образом, все эксперты сошлись во мнении, что положение должников по валютной ипотеке не столь плачевно, как может показаться на первый взгляд, и благополучное разрешение сложившейся ситуации вполне реально даже без изменений законодательства.
Валютные ипотечники — кто виноват и что делать?
- Доллар или рубль?
- Львиная доля — почти 80% — валютных ипотечных ссуд в России приходится на начало 2000-х, когда экономика отличалась высокой долларизованностью: многие компании платили «серые» зарплаты в долларах, а банки имели доступ к дешевому валютному фондированию.
- Главный аргумент валютных ипотечников – банки намеренно выдавали валютную ипотеку и отказывали в выдаче в рублевой.
«Я брала кредит на 70 тысяч долларов в 2007 году по ставке 10,5%.
К настоящему моменту выплатила большую часть процентов и 12 тысяч долларов основного долга, то есть в общей сложности примерно 70 тысяч долларов, и остаюсь должна еще 58 тысяч долларов. Платеж у меня составляет 700 долларов в месяц, сейчас по текущему курсу это неподъемная для меня сумма. Я одинокий родитель, у меня маленький ребенок.
До апреля 2007 года Абсолют банк не выдавал рублевую ипотеку вообще, то есть я попала под долларовый вариант. И вариант был — либо брать валютную, либо ничего», — рассказывает свою историю заемщик Абсолют банка Галина Григорьева. По ее словам, «ДельтаКредит» также отказал ей тогда в выдаче рублевой ипотеки.
В кредитных организациях отмечают, что, действительно, были случаи, когда заемщик не соответствовал требованиям рублевой ипотеки, но проходил по условиям валютной.
При этом банкиры считают, что клиенты зачастую сами делали выбор в пользу валютной ипотеки из-за низкой ставки и других более привлекательных условий.
Так, при равной сумме ежемесячного платежа по долларовому кредиту клиент мог купить квартиру большей площади, чем за рубли.
По данным банков, средняя ставка по валютным ипотечным кредитам за последние десять лет составляет чуть менее 10%, а по рублевым – 12,5-13%. Когда курс в эти же годы колебался на уровне 25-35 рублей за доллар, валютные заемщики могли обслуживать кредит на более выгодных условиях.
«Основным мотивом людей при оформлении валютной ипотеки было желание купить конкретную квартиру. Люди видели цель и под эту цель выбирали средства. Понимая, что в рублях они не всегда выходили на необходимую сумму, соглашались на доллары.
Также были среди клиентов люди, которые в те годы не имели «белых» доходов и не подходили под кредитную политику выдачи рублевых продуктов.
По долларовому кредиту размер аннуитетного платежа был либо сравним с платежом по рублевому кредиту, либо на 10-15% ниже, но в то же время валютный позволял привлечь большую сумму», — пояснил директор департамента по работе с просроченной задолженностью Росбанка Игорь Шкляр.
Стратегии активно выдавать именно долларовые кредиты у банков не было, заявляют банкиры, хотя и признают, что и сами кредитные организации отчасти несут ответственность за сложившуюся ситуацию с валютной ипотекой.
«Конечно, в 2007-2008 годах банк не был настолько консервативен при выдаче валютных кредитов, каким стал после кризиса 2009 года.
Вина банков в том, что один и тот же заемщик мог получить отказ в рублевом кредите из-за недостатка дохода, но долларовый кредит на аналогичную сумму одобрялся, потому что из-за более низкой ставки платеж был меньше. Потом этот урок учли», — отмечает представитель Райффайзенбанка.
«У клиента был выбор: взять рублевый кредит по большей ставке или долларовый по меньшей, но с учетом валютного риска.
Конечно же, у заемщиков была разная мотивация для оформления ипотечного кредита в иностранной валюте: у кого-то была зарплата в долларах, либо в рублях, но «привязана» к курсу доллара.
Других привлекала возможность получения долларового кредита по более низкой ставке «, — говорит представитель банка «ДельтаКредит» Илья Александров.
Снежана Ярощук, которая выплачивает валютную ипотеку в «ДельтаКредите», не согласна с этим. «Разница между рублевой и валютной ипотекой на тот момент была незначительной.
Это иллюзия, что ставка в валюте была гораздо выгоднее. Банкам на тот момент было выгодно «впаривать» исключительно валюту, так как валюта привлекалась на международных рынках под 2% годовых.
Заемщикам у нас она продавалась под 10% годовых», — указывает она.
- Не играйте в «казино»
- Стоит отметить, что, несмотря на резкий скачок курса доллара, большая часть валютных заемщиков не нарушают условия договоров, в сложной ситуации оказались 20%, или около 5 тысяч человек — им грозит лишение квартиры или увеличение срока ипотечной кабалы.
- По данным АИЖК, основанным на анализе информации от 25 банков, на долю которых приходится 90% валютных ипотечных кредитов, более 74% заемщиков восстановились в графике платежей и на середину марта не имеют просрочки.
- Всего банками реструктурировано более 5,1 тысячи кредитов, что составляет порядка 20% от всего объема действующих ипотечных кредитов в валюте.
Так, по данным Росбанка, на условиях первоначального соглашения обслуживаются 78% валютных ипотечных кредитов, у Райффайзенбанка – 83%. Как отмечает «ДельтаКредит», подавляющее большинство заемщиков выполняют свои обязательства.
Базовый совет, которые банкиры сейчас дают своим заемщикам – не играть в «казино» и конвертировать кредиты в рубли.
По их мнению, в острой ситуации оказались те, кто не захотел рефинансировать свои кредиты в 2014 году по курсу 50 рублей за доллар, ожидая, что рубль будет укрепляться.
Кроме того, были те, кто тогда пролонгировали свои валютные кредиты, но после очередного обвала рубля в январе 2015 года снова обратились за пересмотром кредитных условий.
«Большинство из тех, кто приходит сейчас к нам – это клиенты, стратегия которых была такова, что государство пойдет навстречу и сделает рекомендованный курс 38-39 рублей за доллар обязательным, государство разделит риски», — отмечает представитель одного из банков.
На программу помощи ипотечным заемщикам, оказавшимся в сложной финансовой ситуации, правительство направило 4,5 миллиарда рублей. На помощь, не более 600 тысяч рублей, могут рассчитывать родители, имеющие хотя бы одного несовершеннолетнего ребенка, а также граждане, воспитывающие детей-инвалидов и ветераны боевых действий.
Такая господдержка решает проблемы далеко не всех ипотечников, но, тем не менее, востребована заемщиками, отмечают в банках. По оценкам Райффайзенбанка, к почти 60% заемщиков применимы критерии АИЖК.
«Государство выразило свою позицию – выделило средства на помощь ипотечным заемщикам, банки тоже свой шаг сделали. Но клиенты рассчитывали на большее. Я не думаю, что государство обязано помогать, но оно могло это сделать в большем объеме», — полагает один из банкиров.
Однако другой банкир придерживается иной точки зрения. «Вопрос валютной ипотеки касается Москвы и Питера.
Почему мы помогаем этим людям, а не тем, кто в регионах лишается работы и не может платить по потребительским кредитам, к примеру? Чем эти три-пять тысяч людей, которым в большинстве своем банки предлагают варианты решения проблемы, отличаются от должников по другим видам кредитов из регионов? Имея более высокие доходы, живя в Москве и Петербурге в не самых дешевых квартирах, они хотят получить больше чем 600 тысяч, которые им предлагает государство. Как люди, живущие в Иркутске, отреагируют на то, что москвичам, живущим в квартирах стоимостью 15 миллионов рублей, государство дает деньги?», — негодует собеседник агентства.
По данным АИЖК, в правительстве РФ рассматривается проект, который предусматривает увеличение объема возмещения с 10% до 25% от остатка кредита, а также повышение максимальной суммы возмещения с 600 тысяч до 1,5 миллиона рублей.
Ипотечники считают, что государство должно принять более активное участие в решении проблем валютных заемщиков. Они указывают на то, что не знали о валютном риске и не ожидали, что власти отменят режим валютного коридора.
«Определенно клиенты не знали о тех рисках, которые на себя берут, поскольку, ориентируясь на установленный валютный коридор, заемщики никак не рассчитывали, что курс доллара может подскочить до такого безумного уровня. Соответственно, по нашему мнению, здесь государство должно принимать наиболее активное участие», — отмечает заемщица Ярощук.
По ее мнению, среди вариантов решения проблемы – крымский опыт. «Необходимо распространить крымский закон на территорию всей России.
Валютные ипотечные заемщики полуострова имели возможность конвертировать свои ссуды по курсу на день вхождения Крыма в состав России — около 35 рублей за доллар», — добавляет она.
Еще один вариант, предлагаемый заемщиками — разделение проблем ровно на троих: заемщик, банк, государство.
«Мы считаем, что вмешательство государства просто необходимо. Тем более, сейчас, когда уже такой накал страстей и такой масштаб проблемы. Вариантов очень много», — считает клиентка Абсолют банка Григорьева.
Ситуация первая. Остронуждающиеся
Валютных ипотечных заемщиков можно условно поделить на две категории: «социальная» и «инвестиционная».
Согласно оценкам Банка России, количество заемщиков по валютным ипотечным кредитам за 2015 год снизилось на 22% и на февраль 2016 года составило 25 тысяч человек. По оценкам ЦБ, число так называемых «социальных» заемщиков, требующих индивидуального подхода и адресного решения проблемы, не превышает 20%.
Такой заемщик может рассчитывать на помощь со стороны государства. Он брал кредит на свое единственное жилье, имеет квартиру с небольшой площадью (однокомнатная — площадью до 45 квадратных метров, двухкомнатная – до 70 квадратных метров, трехкомнатная – до 84 квадратных метров).
Но и тут у всех разная ситуация. Есть те, у кого погашена значительная часть кредита, и те, у кого долг после девальвации рубля в несколько раз превышает стоимость квартиры.
«Среди валютных заемщиков есть те, кто доведен до отчаяния, и им надо помочь. Классический случай остронуждающихся заемщиков.
Как правило, это владельцы однокомнатных квартир, площадь которых не превышает 40 квадратных метров, семья с двумя и более детьми либо родители-одиночки. У некоторых сложная ситуация со здоровьем или один из членов семьи утратил доход.
Выплачивают кредит они на текущий момент уже примерно 5-7 лет», — описывает ситуацию Игорь Шкляр из Росбанка.
Логика таких заемщиков — они уже погасили полную стоимость квартиры, а в результате обвала рубля оказались должны еще две, поэтому банк должен пойти на уступки, рассказывает представитель одного из банков.
«При этом клиенты не понимают базовой финансовой арифметики, выплаченные проценты — это не чистый доход банка. Банк выплачивает процент по своим обязательствам, компенсирует свои операционные расходы, стоимость риска. И только сверху маржа банка, которая сейчас составляет примерно 0,5%. А по рефинансированным кредитам мы идем сознательно в минус, другого варианта нет», — говорит он.
Таким заемщикам не подходит ни пролонгация кредита, ни конвертация, и помощь АИЖК в 600 тысяч рублей – как капля в море. Преимущественно банки предлагают им «простить» долг полностью или частично, переписав квартиру на свой баланс. Некоторые предлагают затем оформить договор аренды на эту квартиру на один-два года за символическую плату, равную примерно расходам на коммунальные платежи.
«Немало случаев, когда долг клиента составляет 10 миллионов рублей, квартира стоит 5 миллионов. Естественно, человек не понимает, за что ему нужно столько переплачивать. То есть проблема часто даже не в том, что заемщик не может платить. Он просто не хочет этого делать «, — отмечает представитель Райффайзенбанка.
Но все же большинство из них продолжают обслуживать кредит. «У трети наших валютных заемщиков сумма долга выше стоимости квартиры, но большинство из них продолжает платить. Далеко не все готовы терять квартиры, в которых прожили много лет. Многие рассчитывают на снижение курса доллара», — добавили в Райффайзенбанке.
«Надо продолжать платить в нескольких случаях. Во-первых, если зарплата позволяет обслуживать кредит, и платеж составляет не более 70-80% доходов. Во-вторых, если ожидаешь, что в перспективе двух лет у тебя повысится доход.
Но нужно рефинансировать кредит в рубли, а не «продолжать игру в казино», выплачивая долг в валюте. Если доход равен сумме ежемесячного платежа по кредиту и перспектив роста зарплаты нет, то лучше продать квартиру.
Конечно, это очень тяжелый вопрос», — советует другой банкир, пожелавший остаться неизвестным.
Ситуация вторая. Инвесторы
Вторая категория заемщиков – противоположность «социальной» категории. Это люди, которые получили большие кредиты от 300 и более тысяч долларов. Выплатив часть, они все равно остаются должны еще 200-300 тысяч долларов, что равно 20-25 миллионам рублей. И если для первой категории с учетом нового курса платеж увеличился на 10-20 тысяч, для второй – платеж возрос на 100-200 тысяч рублей.
Среди таких клиентов есть те, кто занимает активную позицию, ходят на митинги, при этом не имеет просрочек по кредиту. Их задача – «заставить» государство сделать обязательным льготный валютный курс конвертации для всех валютных заемщиков.
«У некоторых заемщиков дорогие квартиры, для них работает теория больших чисел. То есть отклонение курса рубля на 10% означает увеличение размера долга на 2-3 миллиона рублей.
Они, с одной стороны, могут обслуживать кредит, с другой стороны, понимают, что речь идет о десятках тысячах рублей переплаты ежемесячно. Эта категория заемщиков, как правило, может себе это позволить, но они в мэйнстриме, надеются на какую-то помощь.
Они не нуждающиеся, но пострадавшие от роста курса доллара», — отмечает Шкляр.
На такие кредиты приходится, по разным оценкам, от 25 до 40% валютных ссуд. По мнению ряда банкиров, люди, имеющие такие кредиты, не вслепую брали на себя валютный риск, а просчитывали выгоду.
Таким заемщикам банкиры предлагают продать недвижимость, погасить долг и на оставшуюся сумму купить квартиру классом ниже. Некоторые банки готовы списать им часть долга.
«Когда ты сидишь в казино, появляется желание сидеть до конца. А тут надо уходить из казино, фиксируя свой убыток. А они этого не хотят», — отмечает другой банкир.
Стоит ли запрещать валютную ипотеку
Как отмечают банкиры, потери банков из-за валютной ипотеки сейчас исчисляются миллионами, но если делать обязательным льготный курс, убытки возрастут в разы. По их мнению, только текущий рыночный курс является справедливым для конвертации.
«Мы на валютной ипотеке ничего не зарабатываем, мы на ней теряем сотни миллионов рублей, потому что прощаем долги. Но если мы переведем все кредиты по курсу 40 рублей за доллар, то потери будут миллиардные», — отмечает представитель Райффайзенбанка.
«Наша программа рефинансирования нацелена, в первую очередь, на социально незащищенных заемщиков и предполагает, что банк берет убыток в размере примерно 20-30% от размера совокупной задолженности по основному долгу, плюс теряет на процентном доходе из-за предоставления нерыночной ставки по конвертированному кредиту», — отметил Шкляр из Росбанка.
Все банки единодушны в том, что текущий курс является справедливым для конвертации кредитов.
«Мы все живем в одной экономической реальности, и справедливый курс конвертации – текущий. Если следовать логике о том, что есть какой-то другой справедливый курс, например, 40 рублей за доллар, то получится, что сейчас банки могут возвращать валютные вклады по этому курсу», – отмечает представитель Райффайзенбанка.
С ним соглашается и банкир из Росбанка: «Текущий рыночный курс справедлив для конвертации. Мы в рынке, мы субъект рыночных отношений, обращенный лицом к клиенту, затылком к инвестору, или наоборот.
Любое ограничение курса негативно скажется на инвестклимате страны, потому что это будет административным вмешательством, которое приведет не только к убыткам, но и к опасному прецеденту для инвесторов».
Годом ранее ЦБ ввел «запретительный» (300%) коэффициент риска по новым ипотечным кредитам, номинированным в валюте. Банкиры считают, что такой меры достаточно, и с тех пор почти не выдают ссуды на приобретение жилья в долларах или евро. Вводить тотальный запрет на валютную ипотеку как продукт нецелесообразно, считают они.
«Почему не выдать такой кредит людям, у которых долларовая зарплата. ЦБ ввел повышенный коэффициент риска в 300%, а дальше дело банка, готов ли он. Но в целом это заградительная мера», — полагает представитель Райффайзенбанка.
«Запрет — это не выход из ситуации. 70% наших клиентов продолжают обслуживать валютные кредиты, внося платежи на регулярной основе. У них есть валютные сбережения, доходы. Почему мы должны ограничивать таких клиентов? Им неудобно оформлять кредит в рублях», — отмечает, в свою очередь, директор департамента Росбанка.
Валютная ипотека: что делать и кто виноват?
Мало кто не слышал про животрепещущий вопрос валютных ипотечников. Они митингуют, голодают… Действительно ли это ответственность банка, государства либо же это все-таки безответственность самих заемщиков? И что им делать, чтобы найти выход?
Кто виноват?
Предвижу негатив в свою сторону, но скажу, что думаю: убеждена, что проблема валютных ипотечников — это проблема исключительно их, а не банка или государства. И вот почему.
— Если кредит берется в иностранной валюте, но между резидентами России, то в договоре черным по белому прописано, что платеж осуществляется в рублях по курсу ЦБ на день платежа. Соответственно, какой курс — такой и платеж.
То же и со всеми инструментами в привязке к курсу валюты (страхование жизни, например). Изменение курса валюты — это не форс-мажор, а классический рыночный риск.
Более того, говорить о том, что такого никогда не было, россияне не могут: они с этим сталкивались и в 1998 году, и в 2008 году, когда также было много историй с валютной ипотекой.
Банки же не стали пересчитывать валютные вклады по курсу 30 рублей? Страховые компании не стали пересчитывать выплаты по программам страхования жизни в валюте по 30 рублей. Тогда почему валютная ипотека должна быть пересчитана?
— Если вы собираетесь брать валютный кредит вместо рублевого из-за экономии на ставке, то вы берете на себя рыночный риск, что курс может измениться не в вашу пользу. Вы хотели сэкономить, но не получилось, так что это — всегда лишь неверное решение, но не повод банку выплачивать компенсации.
Это все равно что требовать от государства компенсации, что вы купили в январе 2016-го доллары по 82 рубля. Особенно если валютная ипотека бралась для недвижимости под сдачу в аренду, чтобы повысить доходность данной инвестиции из-за более низких ставок по кредиту не в рублях.
Для инвестиций такой вариант возможен, но в странах со ставкой 2—3% и арендой в валюте кредита, причем чтобы арендная доходность превышала ставку по ипотеке.
— Если вы выбирали банк, который давал ипотеку только в валюте, то это ваш выбор. На российском рынке много банков и не один-единственный объект недвижимости, который можно купить только в привязке к доллару. Зная ситуацию с российской валютой, вполне можно было потратить время на подбор менее рискованного варианта ипотеки — рублевого.
— Даже если вы брали ипотеку в валюте до 2014 года, у вас была весна 2015-го с курсом около 50 рублей, когда можно было пойти на реструктуризацию ипотеки в рублевую, пусть по повышенной ставке, но зато можно было зафиксировать курс 50 рублей. И быть в выигрыше даже сейчас.
Ну а требовать пересчитать все по курсу 30 рублей означает не понимать рыночных рисков и снимать с себя ответственность за принятие решений. И перекладывать ее на других клиентов банка, на налогоплательщиков, если речь о требовании компенсации от государства.
Почему те, кто здраво оценивает риски и распоряжается своими финансами, должен компенсировать потери тех, кто этому не уделяет время? И ладно бы это был первый случай.
Но это, если брать последние 10 лет, как минимум третий, включая 1998 и 2008 годы! Ссылаться на классическое «такого никогда не было, мы не знали» — невозможно, так как, если ипотека бралась в 2012—2013 годах, то это было лишь через 4—5 лет после сильнейшего кризиса и падения рубля. Значит, люди шли на риски осознанно.
Что делать?
Можно ничего не делать. Тогда банк имеет полное право инициировать банкротство физлица-заемщика, ведь долг будет явно выше 500 тыс. рублей, а просрочка — более трех месяцев. А это несет такие последствия:
- — вы лишитесь всего имущества и всех накоплений, всего капитала, кроме того, на что нельзя обратить взыскание (а единственное жилье в ипотеке туда не относится);
- — вы не сможете занимать руководящие позиции в компаниях в течение трех лет;
- — вы не сможете брать кредиты и займы в течение пяти лет без указания на факт вашего банкротства (хотя, полагаю, после банкротства вам вряд ли кто-то вообще выдаст заем или кредит);
- — вы не сможете подать на новое банкротство в течение пяти лет.
- Грубо говоря, придется все начинать даже ниже чем с нуля.
- А можно пойти иным путем.
- — Банку выгоднее договориться об адекватных условиях реструктуризации с заемщиком, поэтому вполне можно увеличить срок ипотеки либо взять льготный период на 1—2 года с пониженными платежами, чтобы восстановить свое финансовое положение.
— И еще вариант. ЦБ активно снижает ставки — рассмотрите вариант рефинансирования в рублевую ипотеку: сейчас ставки и курс вполне комфортные, чтобы перейти в рубль.
— Можно продать залог по валютной ипотеке, погасить долг и взять недвижимость дешевле, можно даже в рублевую ипотеку. Причем сейчас цены на недвижимость в ряде районов весьма привлекательны для покупки. Можно постараться найти горячие предложения, когда продавцу нужно срочно получить деньги на личные нужды, и договориться о дополнительной скидке.
— Если вы не подавали на налоговый вычет — самое время, сумму можно пустить на досрочное погашение. А если есть права на материнский капитал — сумму на погашение можно еще увеличить.
Если у вас есть накопления, то можно сравнить, выгоднее ли вам их вложить с доходностью выше ставки по ипотеке, чтобы потом изымать прирост капитала на погашение ипотеки, либо же осуществить досрочное погашение.
Да, придется искать оптимальный момент входа, но вот вложения в еврооблигации Petrobras (минимальный лот — от 1 тыс. долларов) в январе 2016 года принесли годовую доходность свыше 30% в валюте, а это явно выше ставки по долларовой ипотеке.
Все вышеописанное позволит вам и сохранить свою кредитную историю, и, возможно, сохранить вашу недвижимость, и уйти от валютного риска. Ну и иметь богатый опыт на будущее, что кредит надо брать в той валюте, в которой ваш основной доход. Повторю, уже в третий раз за 10 лет.