Правда ли, что заберут квартиру при банкротстве? - Социально гуманитарные знания

Банкротство — крайняя мера при решении вопроса с долгами. Рассказываем, могут ли отнять квартиру должника и как ее можно сохранить

fizkes/shutterstock

При банкротстве особо остро стоит вопрос — отберут квартиру или нет. Процедура предусматривает списание долгов заемщика, если у него нет больше возможности платить по ним. При этом требования кредиторов должны удовлетворяться. Это значит, что за долги банкрот будет рассчитываться собственным имуществом.

Сохраняется или нет единственное жилье при банкротстве физического лица — вопрос неоднозначный. Совместно с юристами разбираемся, в каких случаях могут забрать даже единственное жилье должника и как можно его сохранить при банкротстве.

Эксперты в этой статье

Сергей Пожарицкий, руководитель практики банкротства, партнер юридической компании LDD
Анна Маджар, руководитель практики банкротства адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры»

Стоит отметить, что изъятие квартиры — это крайний случай развития событий при банкротстве, но на практике нередкий. После возбуждения дела о банкротстве есть три варианта: реструктуризация долгов гражданина, реализация имущества гражданина, мировое соглашение. Реструктуризация направлена на восстановление платежеспособности, если такой возможности нет, то имущество должника включается в конкурсную массу и будет реализовано на торгах.

Что можно потерять при банкротстве

Банкротство — единственный законный способ освобождения от долгов, а самый верный способ сохранить имущество должника — избежать банкротства. Все недвижимое имущество должника включается в конкурсную массу и подлежит реализации с торгов.

Законом оговорено, что в случае банкротства можно потерять денежные средства и активы должника, мебель и бытовую технику дороже 10 тыс. руб.

, предметы роскоши, дорогостоящую одежду, автомобиль, недвижимое имущество и права требования на него (договор долевого участия), землю, гараж, дачу и т. д.

При этом в случае банкротства не могут изъять личные вещи, игрушки, детскую одежду, предметы быта, инструменты для заработка и другое подобное имущество.

Можно ли сохранить единственное жилье

Исключением из имущества, внесенного в конкурсную массу, является единственное жилье (ст. 446 ГПК РФ). Этот имущественный иммунитет неоднократно подтверждался Конституционным судом России.

Единственным жильем признается дом, квартира или помещение, где зарегистрирован и живет должник с семьей, если в собственности нет других объектов жилой недвижимости.

При наличии двух или несколько жилых объектов в собственности должника суд учитывает интересы должника и членов его семьи при определении имущества для реализации.

В собственности должника после банкротства должна остаться недвижимость, пригодная для круглогодичного проживания, площади которой должно хватать на каждого члена семьи.

Сергей Пожарицкий, руководитель практики банкротства, партнер юридической компании LDD:

— Если же банкротство неизбежно и у должника есть имущество, то все это имущество будет реализовано финансовым управляющим с торгов, а деньги выплачены кредиторам. Исключение — единственное жилье.

Также на усмотрение суда можно исключить из конкурсной массы автомобиль, если доказать, что этот автомобиль является единственным источником дохода должника или должник является инвалидом и этот автомобиль — единственный способ его передвижения.

То же самое касается и земельного участка для осуществления фермерской деятельности, если у должника единственный источник дохода — фермерская деятельность.

При каких условиях можно потерять все имущество

Однако единственное жилье, приобретенное с помощью ипотеки, которая не погашена на момент процедуры банкротства, включается в конкурсную массу и подлежит реализации независимо от того, кто там проживает. При этом в случае реализации квартиры остальным членам его семьи будут выплачены денежные средства за их доли в квартире.

Также, по мнению Конституционного суда России (Постановление от 14.05.2012 № 11-П), установленный законодателем запрет обращения взыскания на единственное пригодное для проживания гражданина помещение должен иметь свои пределы.

«А именно: в случае, когда соответствующий объект недвижимости по своим характеристикам явно превышает уровень, достаточный для обеспечения разумной потребности гражданина-должника и членов его семьи в жилище, возможно обращение взыскания на такое жилище.

Это необходимо для соблюдения баланса интересов взыскателя и гражданина-должника», — поясняет Пожарицкий.

Анна Маджар, руководитель практики банкротства адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры»:

— Ситуации, при которых у должника может быть изъято единственное жилье, встречаются в настоящее время довольно часто. Это возможно в случае, если суд установит в действиях должника признаки недобросовестного поведения и злоупотребления правом.

В частности, это могут быть попытки уклониться от исполнения обязательств по оплате долга, создание видимости наличия обстоятельств, препятствующих обращению взыскания на единственное жилье, и действия по сокрытию имущества от обращения на него взыскания.

При рассмотрении дела негативными факторами для суда будут являться факты, свидетельствующие, что должник искусственно придает квартире статус единственного жилья: например, никогда не проживал ранее в квартире, а регистрируется в ней уже в рамках процедуры банкротства; либо добровольно отказывается от права пользования жилым помещением, а впоследствии пытается доказать, что она является его единственным жильем. Также однозначно суд не оставит должнику единственную квартиру, но приобретенную за счет денежных средств, полученных преступным путем, что установлено соответствующим приговором суда.

Еще один существенный момент, который будет учитывать суд при определении возможности оставить единственную квартиру должнику, это то, насколько непосредственные характеристики квартиры, такие как ее площадь, стоимость, месторасположение, размер коммунальных платежей и т. д.

, соответствуют уровню нормального существования гражданина.

Все чаще в судебной практике стали встречаться случаи, когда кредиторы взамен единственной большой дорогостоящей квартиры принимают решение о приобретении для должника квартиры, соответствующей минимально допустимым нормам в соответствующем регионе, а дорогую продают в рамках дела о банкротстве.

Как банкроту сохранить квартиру

Должник до процедуры банкротства может продать квартиру знакомому лицу.

«Однако важно понимать, что в данном случае все равно сохраняется риск признания такой сделки недействительной: например, если суд установит, что должник проживает в проданной квартире, сделка совершена между близкими родственниками, нерыночная цена реализации и т. д.», — поясняет Маджар.
В рамках процедуры банкротства остается возможность договориться с кредиторами о реструктуризации долга на более щадящих условиях.

В случае подтверждения реальной возможности выплаты долга по согласованному графику суд, по словам Маджар, с большей долей вероятности согласится утвердить такую процедуру.
В случае если квартира также будет являться единственным жильем для супруги и детей должника, в том числе с выделенными им в собственность долями, вероятность ее изъятия также существенно снижается, приводит пример юрист.

Банкротство во время пандемии

Во время пандемии коронавирусной инфекции правительство ввело мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлению кредиторов в отношении отдельных должников. Однако это постановление не распространяется на физических лиц.

Как узнать о банкротстве

Узнать о том, что гражданин находится в процедуре банкротства, можно с помощью специального сервиса, разработанного ФНС России.

Полезные статьи про банкротство:

Единственное жилье при банкротстве физлица: заберут ли квартиру?

Банкротство часто является единственным способом решения финансовых проблем. Постоянно растущее финансовое бремя на позволяет закрыть долги иным способом. Но, прежде чем начинать процедуру, стоит проанализировать ее минусы. Главный вопрос, которым должен задаться потенциальный банкрот — может ли банк забрать единственное жилье?

Ответ на данный вопрос зависит от нескольких факторов. В некоторых случаях забрать жилье при банкротстве возможно. В других это исключено. Учитываются обстоятельства, при которых объект приобретался, действия должника перед началом банкротства, его финансовое и семейное положение.

Что происходит с имуществом должника при банкротстве

При рассмотрении дела о банкротстве суд произведет учет всей собственности должника. В перечень (который именуется конкурсной массой) будет включено следующее имущество:

недвижимость;
движимое имущество, включая транспортные средства;
наличные денежные средства;
денежные средства, находящиеся на счетах и депозитах;
ценные бумаги;
доли в обществах;
иные имущественные права.

Все, что представляет какую-либо ценность, может быть зачислено в перечень. Это не значит, что абсолютно все объекты и права будут реализованы на торгах. Суд будет оценивать их, учитывать потребности членов семьи, самого должника. В итоге что-то может быть исключено из конкурсной массы.

Имущество реализуется в том случае, если к должнику невозможно применить процедуру реструктуризации.

Впоследствии, реализуется не вся собственность, а та, денег с продажи которой достаточно для погашения обязательств перед кредиторами.

Могут ли забрать единственное жилье за долги по кредиту станет понятно заблаговременно. Суд или вовсе не включит его в конкурсную массу, или попытается погасить долги за счет другого имущества.

Банкрот – не значит бездомный

Действующее законодательство, в частности Гражданский кодекс и ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)” защищает права должников. Забрать единственное жилье у гражданина нельзя. Если быть точнее — забрать единственное жилье за долги можно, но лишь в определенных ситуациях.

Чаще всего, единственное жилье остается за собственником. Оно может быть продано лишь в том случае, если приобретено по договору ипотечного кредита. Также реализация объекта допустима, если он относится к роскоши. Но взамен квартиры или дома, покрывающих потребности должника и членов его семьи с излишком, приобретается иной объект.

Единственное жилье: признаки и виды

Чтобы точно определить, могут ли за долги забрать единственное жилье, нужно понимать, какие объекты относятся к данной категории. К признакам таких помещений относят:

принадлежность должнику на праве собственности;
пригодность к проживанию;
формальная принадлежность к жилым помещениям.

К жилью нельзя относить дачи, гаражи, складские помещения и т.д. Это могут быть только квартиры, дома, комнаты и части таких жилищ.

Если должник владеет сразу несколькими объектами, суду придется решать, какой именно оставить за ним после реализации имущества. Закон не устанавливает четких критериев, суд рассматривает каждый случай индивидуально. Как правило, выбирается наиболее подходящее по рекомендуемой площади и состоянию жилье.

Прежде чем дать ответ на вопрос “могут ли у должника забрать единственное жилье?”, необходимо уточнить параметры этого объекта. Обычная квартира стандартных размеров продаваться с торгов не будет. А вот объект, площадь которого намного превышает нормы, вполне может быть реализована при соблюдении процедуры и обеспечении гражданину приобретения иного жилья взамен.

Правила в отношении ипотечных квартир

Квартиры или дома, купленные по ипотечному кредиту, имеют некоторые особенности:

находятся в залоге у кредитора;
выступают в качестве обеспечительной меры.

Поэтому отрицательный ответ на вопрос “могут ли за долги забрать единственное жилье” имеет исключение, если жилье приобреталось в ипотеку. Запрет на продажу такого объекта привел бы нарушению прав залогодержателя. На практике это привело бы к тому, что банки не выдавали бы кредиты лицам, у которых нет жилых помещений в собственности.

Но при реализации ипотечной квартиры следует учитывать, что средства, вырученные от ее продажи, пойдут на погашения долга перед залогодержателем. Если имеются иные кредиторы, они получат деньги лишь в случае, когда они остаются после удовлетворения требований первого.

Совместное имущество супругов при банкротстве

Первое, что делает суд при инициации процедуры банкротства — описывает имущество должника, формируя конкурсную массу. Здесь нужно учитывать тот факт, что некоторые объекты, формальным собственником которых является супруг, будут принадлежать мужу и жене поровну (или в иных пропорциях, указанных в брачном договоре).

Также нужно уточнить, может ли банк забрать единственное жилье, принадлежащее мужу и жене одновременно, но записанное на одного из них. Да, такое право у него есть, если квартира является ипотечной. Но в таком случае обязательно учитываются права второго супруга, который также является собственником. Он вправе требовать взыскания компенсации после продажи.

Есть несколько оснований, которые позволяют исключить из конкурсной массы совместно нажитое имущество:

Получено безвозмездно. Например, по договору дарения или по наследству.
Указано в брачном договоре в качестве личного имущества.
Приобретено за счет личных средств. Например, за счет продажи объекта, полученного в дар.

Банк не сможет претендовать на реализацию такого имущества, даже если оно не является единственным.

Будет ли продано единственное жилье при банкротстве?

Могут ли отобрать единственное жилье за долги — вопрос очевидный. За исключением редких случаев, прямо предусмотренных действующим законодательством, продать такой объект не получится. Он останется в собственности должника. Даже если у него нет иной собственности, за счет которой возможно исполнение обязательств перед кредиторами.

Забрать единственное жилье за долги и, впоследствии, реализовать его с торгов могут только если оно куплено в ипотеку.

В 2021-2022 годах начала появляться судебная практика, согласно которой продавалась единственная жилая недвижимости, при условии, что ее площадь явно превышает потребности семьи должника.

При этом ему приобретался иной объект, соответствующий действующим нормативом. Точку в спорах на тему “могут ли банки забрать единственное жилье” поставил Конституционный суд в постановлении №11-П.

Можно ли самому продать недвижимость, чтобы она не ушла с молотка?

Первое, что сделает суд в самом начале процедуры банкротства — составит перечень имущества. На все объекты будет наложено обременение, а именно — запрет регистрационных действий. Соответственно, собственник не сможет продать дом или квартиру с целью сокрытия имущества.

Некоторые переоформляются жилье еще до начала процедуры банкротства. Особенность процедуры в том, что судом будут пересмотрены сделки за последние три года. Если будут обнаружены признаки их фиктивности или притворства, они могут быть пересмотрены.

Суд обратит внимание на следующие факторы:

Как давно был заключен договор. Чем ближе к моменту подачи заявления о банкротстве, тем больше подозрений он вызовет.
На основании какого договора была передана недвижимость. Дарение вызовет больше подозрений.
Какова стоимость жилья. Заниженная цена также будет основанием для перепроверки договора.
Кому был передан объект. Заключение договора с близкими родственниками заставит суд перепроверить обстоятельства.

Факт продажи жилья в последние три года еще не значит, что сделка будет признана притворной или фиктивной. Суд проверит все обстоятельства, прав всех сторон — продавца, покупателя и кредитора.

Как банкроту сохранить квартиру?

Есть несколько способов сохранить жилую недвижимости:

Договориться с кредиторами. Например, предложить реструктуризацию. В ряде случаев это позволяет закрыть долг, не прибегая к процедуре банкротства.
Продать жилье заранее. Не стоит массово использовать данный метод — он слишком рискованный. Сделка может быть отменена, а продавец — привлечен к ответственности за сокрытие имущества.
Заключить брачный договор. О нем необходимо предупреждать всех кредиторов. Рекомендуется оформлять его заранее, в противном случае он также может быть признан фиктивной сделкой.
Зарегистрировать на территории жилья детей и супруга. Если есть возможность выделить им свои доли в собственность — шансы на сохранение объекта возрастают.

Могут ли приставы забрать единственное жилье? Да, на основании действующего законодательства они вправе это сделать. Как и суд при рассмотрении дела о банкротстве. Но указанные способы увеличат шансы на сохранение объекта в собственности.

Потенциальные банкроты часто интересуются,может ли банк отобрать единственное жилье? Самостоятельно — нет, но в рамках судебной процедуры он вправе это сделать, но лишь при определенных обстоятельствах.

Наиболее распространенный случай — продажа ипотечной квартиры. Также есть шанс на продажу жилья, намного превышающего нормы в перерасчете на каждого проживающего.

В остальных случаях единственной недвижимости ничего не угрожает.

Если у вас возникли вопросы уйдет ли единственное жилье при банкротстве получить юридическую помощь можно на нашем сайте.

Единственное роскошное жилье банкрота: на что меняют и когда оставят — новости Право.ру

Иллюстрация: Право.ru/Петр Козлов У банкрота есть двухуровневая квартира в центре Москвы или жилье в Чите площадью почти 400 м²? Казалось бы, их можно признать роскошными и продать с торгов, а должнику купить взамен помещение поскромнее. Конституционный суд ведь разрешил. Но суды в таких спорах чаще встают на сторону несостоятельных граждан. Им оставляют большие по площади дома и квартиры, если там живут члены семьи или престарелые родственники и в других случаях.

В прошлом году Конституционный суд принял революционное решение, разрешив судам обращать взыскание на единственное роскошное жилье должника (Постановление от 26.04.2021 № 15-П). Эта позиция сдвинула с мертвой точки решение одной из сложнейших банкротных проблем, говорит Александра Фомина, младший партнер ЮК Федеральный рейтинг. группа Банкротство (включая споры) (high market) группа Частный капитал группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции Профайл компании
По ее словам, раньше кредиторы были бессильны перед банкротами, которые недобросовестно пользовались исполнительским иммунитетом единственного жилья.

Спецвыпуск: Банкротство Все, что вы хотели знать о продаже единственного жилья банкрота

Верховный суд детализировал подход КС, указав, что замещающее жилье не может быть меньше нормы предоставления жилья на условиях соцнайма, и разрешил давать квартиры в пределах не только поселения, но и городской агломерации (№ А73-12816/2019). А позже и уточнил, что понимать под роскошным жильем: недвижимость, существенно превосходящую нормы предоставления помещений на условиях соцнайма в регионе (дело № А27-17129/2018).

Хотя участники банкротного процесса долго ждали одобрения на замену единственного жилья, на практике механизм используют не так часто, потому что он сложный, признает Азат Ахметов, советник Федеральный рейтинг.

группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) группа Экологическое право группа Антимонопольное право (включая споры) группа Банкротство (включая споры) (high market) группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Фармацевтика и здравоохранение группа Интеллектуальная собственность (Консалтинг) Профайл компании
Часто подобные споры, пройдя все судебные инстанции, возвращаются в первую, так как суды упустили важные обстоятельства, говорит Фомина. Либо спор оказывается на новом круге, так как суды не обязали финансового управляющего провести собрание кредиторов по вопросу предоставления замещающего жилья (дело № А40-193794/2020). Опрошенные юристы подтверждают, что лишь в редких случаях кредиторам или финуправляющему удается добиться замены роскошного жилья.

Некоторые эксперты после постановления КС прогнозировали, что у должников начнут забирать не только роскошное жилье, но и то, чья площадь превышает нормы соцнайма.

Но эти опасения не оправдались, уверена Фомина.

Юрист говорит, что суды очень строго подходят к возможности замены и считают, что именно кредиторы или финуправляющий должны решать и объяснять суду, как именно пройдет покупка новой квартиры.

Суды не лишают должников единственного жилья по первому требованию кредиторов и достаточно внимательно и щепетильно изучают весь массив значимых обстоятельств дела, а не только те, на которые прямо указывали КС и ВС.

Александра Фомина

Фомина заключила, что баланс интересов в вопросах предоставления замещающего жилья скорее смещен в сторону должников.

Какую квартиру могут забрать у должника

КС указал, что исполнительский иммунитет в отношении недвижимости нужен, чтобы не нарушать конституционное право на жилище и гарантировать должнику и членам его семьи жилье, необходимое для нормального существования (Постановление от 14.05.2012 № 11-П).

Но проблема в том, что предоставление замещающего жилья, как правило, в любом случае ухудшает уровень жизни членов семьи должника, особенно детей.

Надежда Емелина

У судов возникают сложности с тем, какое жилье признавать излишним. Позиция о существенном превышении норм площади кажется слишком размытой, признает Ксения Мелешина, юрист правового бюро Федеральный рейтинг.

группа Банкротство (включая споры) (high market) 25место По выручке на юриста (менее 30 юристов) 45место По выручке Профайл компании
Поэтому и вопрос, можно ли считать выявленное превышение существенным, возникает достаточно часто.

Практика ВС разбирался, как считать компенсацию залоговым кредиторам застройщика-банкрота

Суды учитывают, в частности, злоупотребления должника. Например, у Александра Наливкина в собственности было три квартиры: в Москве, Санкт-Петербурге и Череповце, где он живет и был прописан долгое время. Незадолго до банкротства мужчина избавился от всего имущества, оставив себе только единственное жилье в Санкт-Петербурге.

Но об этом стало известно арбитражному управляющему, он оспорил сделки, а оставшуюся квартиру решил включить в конкурсную массу. Кредиторы договорились, что после продажи объекта за 12,5 млн руб. купят должнику другое жилье в Череповце за цену порядка 2 млн руб.

Три инстанции с этим согласились и утвердили положение о порядке и условиях продажи квартиры (дело № А40-101698/2017).

✅ У Аркадия Поторочина была двухуровневая пятикомнатная квартира площадью 147,3 м² в Екатеринбурге. В ней мужчина жил один: жены и детей у него нет.

Поэтому в процедуре банкротства финуправляющий посчитал такое жилье излишним для должника. Поторочину предоставили квартиру площадью 31,9 м² тоже в Екатеринбурге.

Суды согласились, что этого хватит для достойного существования (дело № А60-56649/2017).

✅ У Эльзы Фесак было две квартиры в Тверском районе Москвы на разных этажах одного дома, которые она объединила лифтом. Общая площадь получилась 621,2 м².

АСГМ посчитал, что это единое роскошное жилье, и утвердил положение о его реализации.

Финуправляющий объяснил, что после продажи актива с торгов Фесак купят замещающее жилье в том же районе площадью 45 м² ценой от 8 до 25 млн руб. Апелляция согласилась (дело № А40-189415/2019).

✅ После банкротства Валерия Дидяева в конкурсную массу включили 1/2 доли в московской квартире стоимостью 10,5 млн руб. и жилой дом в Химках площадью 600 м² рыночной стоимостью 120,8 млн руб.

Кредиторы договорились купить должнику квартиру в поселке Белоозерский Московской области, так как именно там он прописан. Площадь новой квартиры должна быть не меньше 32 м² (по 16 м² на самого Дидяева и его дочь), предположительная стоимость 2,5–4 млн руб.

АСГМ с этим согласился, позицию поддержал и 9-й ААС (дело № А40-83568/17).

Когда роскошное жилье оставят

Несмотря на апрельскую позицию КС, в некоторых случаях у должника есть шанс сохранить роскошную квартиру. Такое жилье исключат из конкурсной массы, если доказать, что в квартире, доме или на земельном участке проживают иные члены семьи, говорит Емелина.

Так, Александру Тагильцеву удалось сохранить дом в Нижнем Новгороде стоимостью почти 7 млн руб., так как после развода двое детей остались с отцом, а еще с должником живет его престарелая мать. Три инстанции решили оставить жилье банкроту (дело № А43-10473/2020).

Из практики следует, что исполнительский иммунитет распространяется на квартиры площадью менее 100 м², говорит Надежда Емелина, партнер, руководитель практики банкротства Федеральный рейтинг.

группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа Интеллектуальная собственность (Консалтинг) Профайл компании
Так, в деле № А40-41714/2019 АС Московского округа оставил должнику двухкомнатную квартиру в Москве площадью 85,3 м².

А в деле № А40-176990/2020 три инстанции отказались предоставить иное жилье взамен квартиры 51,9 м² в столице. Похожую позицию занимают и суды в регионах. Например, Арбитражный суд Кемеровской области не посчитал роскошным жилье в Кемерове площадью 62 м².

«Площадь жилого помещения значительно не превышает разумный уровень конституционно значимых потребностей для должника, расчет кредитора о возможном пополнении конкурсной массы не является основанием для лишения должника частной собственности против его воли», — указал суд (дело № А27-12283/2021).

Процесс ВС решит, отбирать ли квартиры у жены банкрота, которая развелась с ним 24 года назад

Суды не согласуют продажу объекта, если его реализация нецелесообразна.

При банкротстве Светланы Панфиловой суды отказали в предоставлении замещающего жилья, так как размер квартиры несущественно превышал норму предоставления жилья по договору соцнайма.

То есть ее продажа не позволила погасить большую часть долгов. А еще бы пришлось нести расходы на приобретение другой квартиры и издержки, связанные с продажей и покупкой (дело № А70-17777/2018).

Условия, когда роскошное жилье все же может остаться за должником, начал указывать и Верховный суд. Об этом рассказал Станислав Петров, партнер Федеральный рейтинг.

группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа Банкротство (включая споры) (high market) группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Цифровая экономика группа Антимонопольное право (включая споры) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market) группа Семейное и наследственное право группа Транспортное право группа Фармацевтика и здравоохранение группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры) группа Частный капитал группа Уголовное право Профайл компании
Сохранить дорогостоящую недвижимость проще, если актив покупали задолго до появления долгов. Предприниматель Михаил Михайлов попросил исключить из конкурсной массы его квартиру площадью 392,9 м² в Чите. Он утверждал, что это его единственное жилье, которое он делит с супругой и детьми. АС Забайкальского края решил оставить недвижимость банкроту. С этим согласились апелляция и кассация. Три инстанции пришли к выводу, что семья купила квартиру задолго до появления долгов (квартиру купили в 2013 году, а в 2015-м должник заключил договор, по которому в дальнейшем и появилась задолженность, и только в 2017-м кредитор инициировал его банкротство). ВС поддержал такую позицию (дело № А78-11268/2017).

А в деле № А41-57108/2019 ВС отказал в реализации единственного дома площадью 329,5 м², приняв во внимание недоказанность злоупотребления правом и недобросовестности должника. А еще то, что кредиторы не предприняли каких-то действий по рассмотрению вопроса о предоставлении замещающего жилья.

Чего ждать

Емелина считает, что суды все чаще будут утверждать положения о реализации роскошного жилья, предоставления должникам более скромных вариантов. К такому выводу эксперт приходит на основании анализа практики: суды все чаще указывают нижестоящим судам на обязанность финуправляющего поставить перед кредиторами вопрос о предоставлении замещающего жилья.

Число таких случаев будет расти, но не слишком быстро, поскольку механизм достаточно сложный и многоступенчатый, считает Ахметов. При этом суды будут и дальше уточнять критерии роскошности жилья, отмечает Мелешина.

По мере того как будут формироваться устойчивая судебная практика и вырабатываться реальные рабочие алгоритмы замены «излишнего» жилья, механизм будет становиться все более и более привлекательным для кредиторов, полагает Фомина.

Она считает, что окончательно прояснить вопрос может лишь законодатель, если он закрепит четкие и понятные основания ограничения исполнительского иммунитета, а еще понятия достаточности и избыточности жилья.

На необходимость такого регулирования КС указал еще в 2012 году. Но уже более 11 лет законодатель избегает решения этой проблемы и отдает ее на откуп судов.

Право.ru Connections: вакансии, партнерства, проекты для юрфирм 17:41ПА Нижегородской области разъяснила, как вести адвокатские сайты 15:47ВС решит, как доказать возможность рассмотрения международного спора в России АБ «Андрей Городисский и Партнеры» ищет младшего юриста в практику «Корпоративное право/M&A» 15:20ВС объяснил, несет ли ИП ответственность за сотрудника-мошенника 14:02ВС решал, кто заплатит возмещение за животных 13:06Мораторий на наказания за валютные нарушения предложили продлить 12:26Фигуранты дела Раковой возместили 65 млн руб. ущерба 12:23КС рассмотрит жалобу на закон о банкротстве 12:00Совфед рассмотрит продление срочной службы в армии до двух лет 11:40НРД обжаловал санкции в Совете Европы 11:18ВС освободил от долгов банкрота, который продолжал брать кредиты 10:29ЛДПР предлагает на 30% повысить налоговой вычет по покупке жилья 9:25Еще один суд будет проводить онлайн-заседания 9:04Банки одобрили до 90% заявок мобилизованных на кредитные каникулы 8:27Обзор СМИ за 3 ноября 20:35Власти должны исполнить 50 постановлений КС 18:35 Российский суд заочно арестовал Коломойского
17:24В Госдуму внесли новеллу в пользу мобилизованных военных пенсионеров 16:51ВС объяснил расчет исковой давности при смене подсудности 16:26ВС решил спор об обеспечительных мерах в деле о реставрации церкви 15:48Суд оштрафовал юристку за плагиат: она скопировала ходатайство оппонента 14:56Великобритания ввела санкции против четырех бизнесменов из РФ 13:56ВС распределил бремя доказывания в споре о субсидиарке 13:22Следствие просит освободить Марину Ракову из-под ареста 13:02Минобороны требует 3,2 млрд руб. от РКК «Энергия» 12:30 ФАС выдала Ксении Собчак предупреждение за рекламу алкоголя
12:05ФССП подготовила регламент предоставления информации через «Госуслуги» 11:58ВС отклонил жалобы ответчиков по делу ПАО «Тольяттиазот» 11:22Британская юрфирма McCue Jury & Partners подает иск к ЧВК «Вагнер» 11:02ВС решал, как штрафовать компанию за нарушения работы с кассой
9:39Затраты на поддержку мобилизованных хотят компенсировать из бюджета 8:35Обзор СМИ за 2 ноября 20:25Совет АП Москвы выступил против новеллы о бесплатной юрпомощи 19:09«Единая Россия» отказалась от уголовной ответственности для уклонистов 18:41Турецкая «дочка» «Росатома» закупила юруслуги на 50 млн руб. 18:08Судьям разрешат получать сведения из открытых источников 17:01ВС уточнил правила спора о переводе работника на новую должность 16:49Бакалаврам предложили давать повторную отсрочку от мобилизации 16:05ВС решил, должна ли таможня выпустить товары без маркировки 15:54«Википедию» вновь оштрафовали за статьи об СВО 15:14Еще один лизингодатель подал иск на $700 млн из-за самолетов в РФ 14:39КС объяснил, когда нужно заменить иностранные водительские права 13:29ВС решал, как считать плату за загрязнение в отсутствие нормативов 13:16ВС отказал в снижении штрафа в 1,3 млрд руб. для Booking.com 12:14Пленум утвердил состав судебной коллегии Верховного суда 12:07Доходы военнослужащих не будут учитывать при расчете соцподдержки
10:45Водителей начнут штрафовать за шины не по сезону 10:35Клинтон подала иск к Трампу и его юристам на $1 млн 10:31ВС оставил банкроту единственное жилье, которое тот пытался спрятать 9:42В России создадут институт научных омбудсменов 8:35За уклонение от мобилизации хотят ввести уголовную ответственность 8:00Обзор СМИ за 1 ноября 20:06 «Альфа-банк» просит признать Алексея Хотина банкротом
18:55ВС решил спор об аренде леса под вырубку 13:55Возбуждено дело из-за утечки данных о рейсе Навального

Когда могут отменить сделку при банкротстве продавца

Прочла в интернете следующую историю, после которой боюсь приобретать квартиру на вторичке. Дальше рассказываю со слов покупателя.

Какие-то люди купили в 2016 году квартиру у физлица по рыночной стоимости. Спустя два с половиной года получили иск о признании сделки недействительной по причине банкротства продавца в 2017 году.

С продавцом знакомы не были, в сговор не вступали. Со слов большинства юристов: при покупке недвижимости в срок за ТРИ года ДО признания продавца банкротом покупатель может законным образом лишиться и купленной квартиры, и денег за нее.

Обезопасить себя от такого случая никак нельзя.

Пожалуйста, разберитесь, правда ли это.

Марина

Я не советую верить в истории о том, как разумные люди внезапно теряют большую сумму, это не кино. В реальной жизни имущественные перемены подчиняются логике, даже если это потеря жилья по неосмотрительности.

Расскажу подробнее о причинах отмены сделок при банкротстве и последствиях такой отмены.

Когда и продавец, и покупатель действуют добросовестно, после сделки стоимость их имущества не меняется, меняется только его состав. В этом случае нет никакой логической взаимосвязи между продажей квартиры и последующим банкротством, поэтому покупатель ничем не рискует.

Если по документам продавец получает за квартиру ее рыночную стоимость, сделка, скорее всего, безопасна для покупателя.
Если по договору квартира стоит дороже, чем на самом деле, покупатель рискует той суммой, на которую завышена стоимость квартиры, об этом мы подробно писали в отдельной статье.
Как вы на самом деле рассчитались, не по документам, значения не имеет.

Когда вы покупаете квартиру за миллион рублей в центре Москвы, продавец находится в заведомо невыгодном положении. Получая такое щедрое предложение, вы как раз и рискуете: такую сделку могут отменить, если продажа за бесценок станет причиной банкротства, а именно невозможности вернуть долги.

Банкротство может быть непреднамеренным и преднамеренным. В первом случае люди обычно сильно задолжали другим людям или банку, потому что не умеют распоряжаться деньгами. Как раз для таких случаев в федеральном законе «О несостоятельности (банкротстве)» появилась глава о банкротстве физических лиц. Глупость — законное основание для списания долгов.

Но есть еще уголовно наказуемое преднамеренное банкротство, когда человек специально совершает действия для уменьшения стоимости его имущества, чтобы имущества стало так мало, что кредиторы ничего не могли бы вернуть себе.

Очевидно, что и продавец, и покупатель понимают, что продажа за миллион рублей квартиры стоимостью в 10 миллионов существенно уменьшает сумму в кармане продавца. Такую подозрительную сделку могут отменить.

Именно могут — нет гарантии, что это произойдет.

Риск потерять квартиру из-за банкротства продавца появляется уже при скидке в полмиллиона.

Получается, что вы виноваты, если сэкономили 500 тысяч рублей от среднерыночной стоимости, а продавцу теперь не хватает этих денег на возврат долгов. При этом учитываются не ипотеки и автокредиты в целом, а только размер просроченных платежей.

Пленум Высшего арбитражного суда сказал, что важно оценивать соразмерность возникшего долга и финансовых потерь продавца. Если вы купили квартиру за 10 миллионов, а у продавца появились долги на 5 миллионов, всю квартиру точно не заберут.

Продажа квартиры на Арбате за миллион рублей — максимально невыгодная для продавца сделка. Но в каждом конкретном случае суд будет разбираться отдельно. Скидка от среднерыночной цены в 500 тысяч в Москве не делает сделку подозрительной, если итоговая цена квартиры — 8 миллионов. Такая же скидка в Оренбурге уже подозрительнее, если квартира продана всего за миллион.

Например, в Краснодаре квартиру с рыночной стоимостью в 1,2 миллиона рублей продали за 450 тысяч. Хотя продавец и покупатель пытались обосновать низкую стоимость маленькой площадью (30 кв. м), плохим состоянием и необходимостью менять сантехнику, при банкротстве продавца суд отменил сделку.

Квартиру просто так не заберут: в арбитражном суде должно начаться рассмотрение дела о банкротстве продавца квартиры.
Сделку могут оспорить, даже если на грани банкротства муж, а квартиру вы покупали у жены: это связано с режимом общей собственности супругов.
Риск возможного оспаривания продажи связан не с датой признания продавца банкротом — тогда все будет уже кончено, — а с периодом между датой продажи и подачей заявления в арбитражный суд с просьбой разобраться, банкрот человек или нет.

Финансовый управляющий будет проверять сделки продавца квартиры. Но эти сделки должны быть вопиюще сомнительными, чтобы было реально доказать недобросовестность сторон договора купли-продажи и все отменить.

То есть указанный вами трехлетний срок оспаривания договора купли-продажи квартиры действует не во всех случаях.

Например, в 2018 году в Санкт-Петербурге при рассмотрении дела о банкротстве признали недействительной сделку о купле-продаже квартиры.

Эту квартиру за два с половиной года до банкротства по документам продали за миллион рублей, а эксперт пришел к выводу, что на момент продажи рыночная стоимость квартиры составляла 4,65 миллиона рублей.

Сделка была неравноценной, что в сочетании с последующим банкротством продавца и привело к ее отмене.

Смотрите: на саму возможность оспаривания вы можете повлиять, если купите квартиру слишком дешево. А вот на то, в какой срок продажу можно отменить, влияет только размер долгов продавца — вы на это никак не повлияете. Конечно, если вы купили квартиру только по документам, а ею продолжает пользоваться формальный продавец, такую сделку тоже могут отменить в течение трех лет.

А вот если продавец делает скидку на размер его долга вам и в договоре купли-продажи указана цена со скидкой, это рискованная сделка, ее могут отменить. Потому что получается, что продавец умышленно избавился от имущества, которым мог расплатиться с другими кредиторами. Это нечестно: когда у должника мало денег, он должен дать по чуть-чуть всем, а не кому-то одному.

Могут оспорить такую сделку, если дело о банкротстве продавца началось до продажи или через месяц после нее. От сделки до начала банкротства может пройти полгода, если вы совершенно точно знали, что не только вам продавец должен денег.

Теперь расскажу о том, какие будут риски, если вы все же захотите купить квартиру на пару миллионов дешевле, а продавец в скором времени погрязнет в долгах. Если кратко, то получится так, как в вашей истории.

Возможно, все закончится нелепой ситуацией, когда вы сами по сниженной цене будете выкупать на торгах квартиру, за которую уже заплатили. Вряд ли напрямую вы — скорее кто-то, кто будет действовать в ваших интересах, но за ваш счет.

Если ваши знакомые не предлагают формально купить у них квартиру, то вряд ли кто-то незнакомый будет передавать права на квартиру за копейки. Так что ситуация может стать реальностью только в погоне за сумасшедшими скидками.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.